Tokenization/8 nel real estate immobiliare
Per chi si fosse perso le puntate precedente, attraverso la tokenization immobiliare, un bene di sua natura immobile e di proprietà perlopiù unitaria (o multipla solo con difficoltà), diviene frazionabile su una pluralità di soggetti e facilmente negoziabile, rendendo liquido un mercato di sua natura illiquido.
In sostanza, attraverso la tokenization immobiliare è possibile gestire l’intero set di operazioni immobiliari, acquistare, affittare, vendere, incassare affitti etc. su di unico layer tecnologico, la blockchain. Il tutto bypassando agenzie banche, notai, visure etc.
Come vedremo nelle prossime settimane, tutto il complesso mondo delle transazioni immobiliari tradizionali, viene semplificato riducendosi alla compravendita, tramite criptovalute, di specifiche oggetti rappresentanti diritti sull’asset, i cosiddetti token, da cui appunto il nome alla tecnologia.
Bello, bellissimo, ma allora perché non è ancora decollato e se ne parla molto poco? Sicuramente c’è una resistenza da parte di tutti gli attori del tradizionale mercato immobiliare che hanno ben poco da guadagnare da questa rivoluzione. E poi, altrettanto sicuramente, c’è una naturale diffidenza verso un approccio innovativo al mercato del bene più caro per le famiglie, la casa.
Ma, oggettivamente, essendo una tecnologia che sta muovendo i primi passi in un settore consolidato da secoli, c’è più di un rischio concreto per gli investitori.
La complessità sottostante è enorme, data dal prodotto cartesiano di una pluralità di possibili scelte architetturali che devono essere compiute ex ante per ogni progetto di tokenization e che di conseguenza sottendono rischi specifici. Rischi che, in un contesto ancora fortemente deregolamentato, sono tutti a carico degli investitori.
Si va dalla struttura legale dell’entity che propone il progetto e rilascia (tecnicamente, mina) i token, alla tipologia di token, fra fungibili (che facilitano la liquidità) o non fungibili (che consentono una migliore taylorizzazione dell’offerta), al normativo del paese dove è localizzato l’immobile e le relative garanzie offerte dai sistemi normativi e giudiziari.
I rischi connessi al progetto sono numerosi, fra i quali si distinguono quelli che minacciano la continuità aziendale e le frodi da parte del Top Management:
- Cosa succede se il proponente (l’issuer) va out of business (fallisce)
- Cosa succede se il management vende tutto e scappa con la cassa?
- Cosa succede se viene tokenizzato e offerto agli investitori un immobile inesistente?
Sono tutte domande alle quali oggi non sono date risposte lontano dal soddisfacente. Il basic, la certificazione dei bilanci non è riportata (e quindi presumibilmente non viene fatta). Molto, per adesso, pare basarsi soprattutto su entusiasmo e fiducia.
Certo si fa in fretta a liquidare il tutto come fuffa da nerd che presto si ricrederanno perché una agenzia immobiliare seria, una banca solida ed un notaio affidabile sono una garanzia che non ha pari…
Viene però in mente quanto Carlo De Benedetti ha detto nella recente intervista al Corriere della sera ..” se nel 1978, a Cupertino, fa avessi dato a due cappelloni scombinati i 20 milioni di dollari che chiedevano per il 20% della loro azienda invece, oggi sarei triliardario… “(non che peraltro si sia mai visto all’angolo della strada a chiedere la carità).